Alquilar con opción a compra ¿una opción más?

Entrada publicada en “El Blog de REMAX Área” el 07 de marzo de 2018

 

Hay casos en los que no tenemos claro si comprar o alquilar una vivienda y para esta circunstancia existe una alternativa a tener en cuenta: el alquiler con opción a compra.

Consiste en el arrendamiento de una vivienda en el que se incluye además una opción en favor del inquilino para la compra de la vivienda. Le permite a este habitar la vivienda en régimen de arrendamiento durante el periodo de tiempo que se haya estipulado en el contrato. El contrato de opción de compra no está suficientemente regulado en el Código Civil pero sí se recoge en el artíc

blog1ulo 14 del Reglamento Hipotecario y aparece mencionado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Finalizado el periodo pactado, el inquilino tiene derecho a adquirir en propiedad la vivienda por el precio acordado con el propietario a la firma del contrato, descontándose, parcial o totalmente, las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta ese momento.

Se trata de un contrato doble, ya que incluye un contrato de alquiler y un contrato de compraventa. Normalmente se plasma insertando una cláusula en un contrato de arrendamiento, mediante la cual se concede al arrendatario la facultad exclusiva de prestar su consentimiento para comprar el inmueble objeto del arriendo en el plazo contractualmente señalado.

Los requisitos del arrendamiento con opción a compra son:

1.- La concesión al arrendatario de la facultad de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra.

2.- Renta mensual de alquiler del inmueble.

3.- Porcentaje a descontar (parcial o totalmente) de las cuotas del alquiler en el precio de la venta.

4.- Periodo de tiempo durante el cual el inquilino puede permanecer en alquiler en la vivienda.

5.- Plazo durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho de compra.

6.- Precio final de la compraventa.

7.- Precio de la opción, en su caso, como penalización para aquellos supuestos en los que el arrendatario no ejerza su derecho de compra.

8.- Definir quien sufraga los gastos correspondientes a la vivienda, como p.e. la cuotablog5 de la comunidad o la tasa de residuos.

9.- El arrendador concedente de la opción de compra queda obligado a mantener su oferta y a no disponer del inmueble durante el plazo pactado.

10.- Se puede inscribir en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros.

Parece obvio que entre las principales ventajas del alquiler con opción a compra se encuentra que parte, o todo, del dinero que todos los meses desembolsa el inquilino en concepto de renta de alquiler servirá en un futuro cercano para pagar una parte de esa vivienda. Por el contrario, en muchas ocasiones, los inquilinos de una vivienda con opción a compra pagan un alquiler más elevado debido a esa opción de compra.

Si finalmente el inquilino desiste de la opción de comprar la vivienda, éste no recuperará el dinero pactado para descontar del futuro precio de compra de la casa.

Debido a la singularidad de este tipo de contrato, desde REMAX les aconsejamos que se dirijan a un profesional para su realización.

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El Certificado de eficiencia energética es obligatorio para publicitar inmuebles desde Abril de 2013

Entrada publicada en “El Blog  de REMAX Área” el 16 de febrero de 2018

 

Desde el 14 de mayo de 2013 está en vigor a nivel estatal el “Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios” que se rige por el Real Decreto 235/2013 de 5 de abril y se basa en la obtención del  Certificado Energético, que se trata de un documento que describirá, mediante una etiqueta, lo eficaz que es un

 inmueble en cuanto al consumo de energía. El certificado evalúa la eficiencia energética del inmueble y le otorga una calificación en una letra que variará de la A a la G, siendo A la más eficiente y G la menos. Un sistema parecido al de los electrodomésticos de siete escalas. El objetivo de este Certificado es poner en conocimiento de los ciudadanos el consumo energético de sus hogares.

El Artículo 12 del R.D. 235/2013 establece que la etiqueta deberá incluirse en toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de un inmueble y aunque todavía en 2018 genera dudblogx3as acerca de su finalidad, este Certificado proviene de la legislación europea y es parte de una directiva de obligado cumplimiento del año 2002. Todos los países de la Unión Europea aplican ya esta normativa, la mayoría de ellos desde 2007.

En el Artículo 11 del R.D. 235/2013 se indica que el certificado de eficiencia energética tendrá una duración máxima de diez años y que de las Comunidades Autónomas dependerá la duración en la renovación del Documento. Este certificado de eficiencia energética del inmueble debe presentarse por el promotor o propietario, en su caso, al órgano competente de la Comunidad Autónoma en materia de certificación energéblogx2tica de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial.

Es importante recalcar que cualquier consumidor puede denunciar a aquel propietario que quiera venderle o alquilarle una vivienda sin el certificado energético, exponiéndose este último a un expediente sancionador y a una multa, cuya cuantía varía en función de la gravedad de la infracción –en la Disposición Tercera de la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas aparecen catalogadas las infracciones que resultan leves, graves y muy graves-, pero que puede ir desde los 300 euros hasta los 6.000 euros según el tipo de infracción.

Existen inmuebles que no están obligados a obtener la certificación energética:

  • a) Edificios y monumentos protegidos oficialmente por ser parte de un entorno declarado o en razón de su particular valor arquitectónico o histórico.
  • b) Edificios o partes de edificios utilizados exclusivamente como lugares de culto y para actividades religiosas.
  • c) Construcciones provisionales con un plazo previsto de utilización igual o inferior a dos años.
  • d) Edificios industriales, de la defensa y agrícolas o partes de los mismos, en la parte destinada a talleres, procesos industriales, de la defensa y agrícolas no residenciales.
  • e) Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 m2.
  • f) Edificios que se compren para reformas importantes o demolición. (A determinar por las Comunidades Autónomas el punto “Reformas importantes”)
  • g) Edificios o partes de edificios existentes de viviendas, cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año, siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda.

El certificado de eficiencia energética de un inmueble existente será suscrito por Técnicos competentes elegidos libremente por  la propiedad del inmueble a certificar y que estén en posesión de la titulación académica y profesional habilitante para la realización de proyectos de edificación o de sus instalaciones térmicas, o de la certificación energética.

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¿Cueces o enriqueces?

Entrada publicada en “El Blog de REMAX Área” el 24 de enero de 2018

He salido temprano, como cada día, a la calle pero hoy me la he encontrado empapelada con fotocopias de dos escritos hechos a mano y al parecer con prisa. Por un lado dice ser una chica que se va a mudar a Valencia y quiere comprar un piso por aquí. Por otro, alguien vende un piso por aquí también. Y yo me pregunto… ¿No se habrán encontrado ambos esta pasada noche y habrán ido esta mañana a Notaría? Pues no. Este tipo de anuncios con un nombre, casi siempre de mujer, y un número de teléfono dan la impresión de ser un particular muy necesitado, aunque como casi todos sabemos (menos algunos pardillos que son los que se espera que piquen) que son “agentes inmobiliarios” que los pegan en las paredes para captar clientes.

Dejando a un lado el marco legal de la publicidad según cada normativa municipal, ante la trampa planificada que plantean para contactarte ¿tú te atreverías a dejar, ya no solo tu inmueble, tu dinero, tus datos personales y de contacto? Si ya está intentando aprovecharse de ti y todavía no le conoces ¿qué no puede hacer para cerrar una operación?

Esta es una de las mala praxis que padecemos y nos genera una fama negativa a los asesores inmobiliarios profesionales. Esos que publicitamos nuestros inmuebles con el mejor marketing inmobiliario del mercado, con nuestra cara y con la identidad de nuestras marcas. Asesores como los que tenemos en REMAX Áreaen Valencia, con la INTEGRIDAD en el ADN de nuestro código ético.

¿Te acuerdas del “cueces o enriqueces”? Pues esto es lo mismo pero con una de las operaciones más importantes de tu vida  ¿Ya sabes a quien vas a confiar para que te ayude en la venta de tu inmueble?